Терминология
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке. И, безусловно, участникам рынка необходимо знать, сколько стоит тот или иной объект недвижимости. При этом условия отчуждения объекта могут быть самыми разными: от продажи квартиры до реализации огромных комплексов зданий, сооружений, земельных участков. Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир. За прошедшие 14 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.
Покупателей коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. А доход есть выраженная в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что чем выше размер дохода, надежность и длительность его получения, тем лучше.
Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества. Выяснения теоретических основ оценки недвижимости, приносящей доход, является целью данной статьи.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату.
Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.
Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве (Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 (далее – Закон) и в «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 г.) (далее – Стандарты оценки); ко второму – в профессиональной литературе (Международные и Европейские стандарты оценки); к третьему – формулировки, используемые непрофессионалами. Правильное понимание терминологии и владение ею помогает диалогу в области недвижимости.
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (п. 3 Стандартов оценки).
Международные стандарты оценки дают более развернутое определение. Рыночная стоимость (имущества) – это расчетная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Право собственности (Гражданский кодекс РФ, ч. I, ст. 209) включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник может по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать его им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В соответствии с законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Подход к оценке стоимости - общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.
Метод оценки стоимости - способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.
В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно российскому законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому из подходов:
затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Эти три подхода отражают прошлое, настоящее и будущее объекта оценки. Например, если говорить об оценке здания, то затратный подход отразит стоимость постройки объекта как коробки или просто совокупную стоимость строительных материалов (т.е. стоимость объекта по понесенным затратам – прошлое). Применение сравнительного подхода дает представление о том, сколько сегодня стоит объект, исходя из существующих на рынке сделок с аналогами (настоящее). А величина стоимости здания, полученная в рамках доходного подхода, будет складываться из доходов, которые получит владелец в будущем.
Согласно п. 18 Стандартов оценки, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Таким образом, необходимость применения всех трех подходов закреплено законодательно. Например, при оценке стоимости офисного центра или магазина в таком регионе с развитым рынком коммерческой недвижимости, как Казань, расчет рыночной стоимости объекта, исходя из существующих на момент оценки арендных ставок, является наиболее информативным.
В начале 2003 года российский рынок недвижимости характеризовался уверенной динамикой развития, нашедшей отражение в устойчивых темпах роста. В трех основных сегментах рынка коммерческой недвижимости отмечались высокий уровень спроса и активное наращивание объемов предложения, соответствующего международным стандартам. Повторяя путь, пройденный странами с развитой экономикой, российский рынок недвижимости сегодня демонстрирует последовательное развитие наряду с привлекательными уровнями доходности, что способствует динамичному притоку инвестиционного капитала в этот сектор.
На фоне общего повышения инвестиционной активности в стране недвижимость стала одним из наиболее востребованных инструментов вложения, что произошло впервые с момента перехода России к рыночной экономике в 1992 году. Смещение приоритетов нашло отражение в структуре инвестиционных портфелей инвесторов, снизивших долю вложений в долговые обязательства в пользу инвестиций на рынке недвижимости, который характеризуется более высоким уровнем доходности. Движение капитала, повлекшее увеличение объемов нового строительства, привело к еще большему снижению доходности пассивных инвестиций.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать предположение о том, что потребность в оценке недвижимости будет возрастать пропорционально количеству сделок. Кроме того, сегодня существует большой массив накопленной информации различными консалтинговыми агентствами, специальными службами, выпускающими профессиональные бюллетени, и просто базы данных риэлторских фирм. Также необходимо упомянуть о том, что планируется законопроект об отмене лицензировании оценочной деятельности, что приведет к появлению огромного числа новых игроков на рынке услуг по оценке.